近日，西安住建公布了8月西安全市存量房(二手房)成交的数据，网签备案面积88.79万㎡，其中住宅网签备案8071套，面积80.54万㎡，比7月份减少了1197套。
>>数据
8月百城二手住宅价跌量涨
(资料图片)
西安共成交8071套
8月全国二手房的成交数据出炉。根据中国房地产指数系统百城价格指数，8月，百城二手住宅均价环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03个百分点;同比下跌6.89%，跌幅较7月扩大0.31个百分点。但是可以看到的是，全国二手房的价格在持续下跌的同时，二手房网签交易量有了大幅提升。其中深圳8月二手房网签4671套，新房成交2537套，二手房是新房的1.84倍;北京8月二手房成交量为15869套，新房只有5308套，二手房是新房的2.7倍;上海8月二手房网签套数为17551套，成都8月二手房网签套数为17697套……
回归到西安本地市场，8月西安二手房共成交8071套。这个数字虽然相比7月下跌了12.92%，但同比去年8月上涨了7.69%。截至8月，西安今年已经卖出近6.5万套二手房。其中曲江新区成交量比较大的小区有曲江中海大城、三迪枫丹、金辉世界城、中海凯旋门以及曲江美好时光;未央区成交量比较大的小区有魏玛公馆、海璟台北湾、首创国际城以及世融嘉城等小区;城东区域成交量比较好的小区有御锦城、浐灞半岛、华远海蓝城、东方罗马花园以及恒大帝景;长安区成交量好的小区有万科城、雅居乐铂琅峯、春天花园、万景荔知湾等。
成交量背后也可以看出价格的变化。全国层面来说，二手房成交主要还是以价换量。其中天津上半年成交的小区中，95%在降价，其中6%价格腰斩;武汉97%降价成交;北京83%降价成交;苏州96%降价成交;上海86%降价成交。西安市场亦是如此，从诸葛找房当天的上新房源的数据可以看出，降价房源有284套，有房源直降百万以上。
整体来看，目前西安二手房市场主力成交面积段为90~140㎡，若想快速挂牌成交，“以价换量”或许是最有效的方式。
>>分析
成交火热的二手房小区
教育配套优势明显
从8月西安二手房成交量，以及TOP10小区来看，成交比较高的小区大多拥有生活全配套，尤其是优质的教育配套。
据二手房中介平台统计，紫薇田园都市成交了36套，成交均价为17492元/㎡，该小区是体量非常大的小区，而且产品比较丰富，从高层到别墅都有。社区发展多年，周边的配套比较齐全，而且有高新区不错的学校，相比高新区其他教育资源较好的小区，价格也相对适中，所以成交量比较明显;高新区的逸翠园二期i都会小区二手房挂牌均价22790元/㎡，也是因为有好的教育配套，例如高新实验小学、逸翠园中学等，成交量也在每个月20多套。
位于经开区的魏玛公馆，一直是二手房市场上最热销的小区，也是因为经开第一学校民转公后，距离名校一路之隔，不管是房价还是成交量，都有大幅度提升。
灞桥区的御锦城是8月份二手房成交量比较大的，全月成交了约50套，成交均价13298元/㎡，整个小区体量比较大，配套也比较完善，社区里还有通行巴士。浐灞区的浐灞半岛8月成交了近30套，目前成交均价11647元/㎡;高新的绿地世纪城成交22套，成交均价18620元/㎡;莲湖区关注度比较高的万科金色悦城成交21套，均价仅为13905元/㎡，低于周边二手房价格。这些小区都是社区体量较大，周边配套完善且性价比比较高的。
成交不好的小区也不少，其中一类就是单价特别高且没有强劲配套的小区，例如曲江航天御苑，挂牌均价55348万+/㎡，荣禾曲池东岸、中海百贤府挂牌均价均超过5万/㎡，市场流通性较差。另外一部分就是老旧小区或老厂家属院小区等，这类小区房龄大、没有电梯、居住体验感差等，在二手房市场上也是成交艰难。
>>建议
买家置换应优选全配套次新房
卖家应及时进行资产焕新
卢女士本计划在年初卖掉自己的一套小面积住房，当时因为没有达到自己的预期价位，错失了一次成交机会。现阶段，再想卖掉这套房产的时候，她向中介了解市场情况时，给到的结果比年初还糟糕，如果想要及时售出，必须是“割肉”卖掉。
记者从中介处了解到，不占特别优势的二手房成交的降价房源很多，例如金业缇香山一套144㎡5室降价35万元、大华锦绣前城一期115㎡3室降价30万元、丽景佳苑125 3室降价28万元等。
在曲江新区从事房产中介十余年的李玲在采访中表示，她所负责的几个小区中，今年明显的特点就是降价销售，就连之前有着强教育配套的小区，今年在价格上也下滑明显。例如中海曲江大城，143㎡的户型成交均价降到了约2.7万;中海紫御华府，8月成交一套141.47㎡房源，433万的挂牌价，最终385万成交，直接降价48万;曲江二期非常火热的中海城小区，大部分都在降价成交。
长期从事中介行业的赵峰建议，想购入二手房的业主，应该优选主城区10年内二手次新房、带优质学区、品牌物业等，区域优先曲江、高新、浐灞等配套全环境好的，像碑林、莲湖等老城区房龄大且交通拥挤，居住舒适度会越来越低。而对于卖方来说，他认为市场下行期核心地段、优质学区永远有价值，有能力的尽可能进行“资产焕新”，将“非优质资产”变为“优质资产”，才能抗跌。
业内人士表示，尽管8月是房地产市场传统淡季，但部分核心城市的二手房市场活跃度仍在，随着部分优质房源被市场消化后，居民观望情绪加重，短期价格端仍面临向下调整的压力，以价换量现象仍在延续。 (记者 张毅 党兰)
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